L'immobilier varois au printemps 2023 ça donne quoi ?

Le secteur est particulièrement attractif car nous intervenons notamment dans les zones situées sur le littoral, mais également dans secteurs ruraux situés en périphérie de l’agglomération toulonnaise et à proximité de Marseille. Ce secteur attire toujours non seulement les acquéreurs de résidences principales, mais aussi les acheteurs de résidences secondaires ainsi que les investisseurs en locatif.

Après la crise sanitaire, la demande immobilière avait submergé l’offre et nous avons été confrontés à une bulle immobilière en 2021 et 2022. Or, depuis 6 mois, nous observons un rééquilibrage entre l’offre et la demande. Ce rééquilibrage a également été accéléré par les conditions d’octroi des prêts qui se sont durcies, ainsi que par les taux d’emprunt qui ont amorcé leur hausse. Tout cela a entraîné un ralentissement de la demande.

Les dégradations du contexte économiques que j'évoquais, associées à une hausse déraisonnable des prix de vente durant les deux dernières années, ont mené à un arrêt de cette hausse des prix, lesquels se sont stabilisés, voire ont légèrement baissé. Cependant, il est à noter que certains biens très recherchés comme les petites maisons ou encore les appartements en rez-de-jardin, affichent encore des prix comparables à ceux de 2022.

Il s’agit principalement de particuliers de toute catégorie sociale et qui portent tous types de projets. Nous avons affaire à des primo-accédants et à des acquéreurs de résidences principales ainsi qu'à des acquéreurs de villas standards ou de propriétés de standing. Ils recherchent donc des typologies de biens très différentes : des villas, des appartements, des immeubles de rapport, des terrains à bâtir ou encore des habitats légers.

Les acquéreurs se tournent vers des biens qui offrent une belle qualité de vie et un environnement agréable et confortable avant tout. Ils souhaitent minimiser les temps de trajet entre leur lieu de vie et leur lieu de travail. Ils s’implantent donc à proximité des principaux axes routiers. Ces acheteurs souhaitant profiter d'un espace dédié au télétravail, ils recherchent une pièce en plus, mais ils souhaitent également un moyen de stationner facilement. Enfin, la loi Climat et les dernières exigences en matière environnementale ont incontestablement conduit à une vigilance accrue au sujet des performances énergétiques des logements.

Dans notre secteur, il faut prévoir entre 200 000 et 250 000 € pour un appartement alors que le prix d'une villa peut aller de 500 000 à 600 000 €. Cependant, nous vendons régulièrement des biens dont les prix dépassent les 800 000, voire les 900 000 €, ainsi que des logements plus accessibles vers La Seynes-sur-Mer et Ollioules et dont les prix vont de 100 000 à 150 000 €.

En termes de rentabilité, on se tourne de préférence vers des petites surfaces, mais il ne faut pas se focaliser uniquement sur la rentabilité pure et tenir compte de plusieurs critères de sélection. Il est, par exemple, nécessaire de se pencher également sur les performances énergétiques du logement afin de ne pas risquer des dépenses excessives, et d'anticiper la constitution d’un patrimoine de qualité sur le long terme.

Nous nous situons dans une zone tendue, la demande locative est très forte et les biens se louent en moins de 15 jours, quelles que soient leurs caractéristiques.

L’attractivité du secteur ne devrait pas faiblir, mais la hausse des taux d’intérêt va peser sur la capacité d’emprunt des acquéreurs. On peut imaginer que le marché immobilier va stagner, et que les prix vont commencer à reculer. Mais les perspectives demeurent encourageantes pour 2023. En effet, l'immobilier reste porteur, la constitution d’un patrimoine immobilier demeure centrale pour une majorité de personnes et les projets de vie de chacun évoluent en permanence. Le placement dans la pierre constitue donc une sécurité pour bon nombre de personnes.

Nous sommes de plus en plus sollicités pour assurer la gestion locative des biens de nos clients, qu'il s'agisse d'appartements ou de maisons, que ce soit dans le cadre de locations nues classiques, ou de locations meublées à l’année.

L’intérêt pour les propriétaires-bailleurs est de se décharger entièrement de toutes les formalités liées à la mise en location de leur bien, tout en ayant l'assurance que les obligations légales - de plus en plus nombreuses - seront respectées. Nous assurons le relationnel avec le locataire, ainsi que la gestion comptable et technique au quotidien. Chez Miralles Immo, nous avons à cœur d’associer des outils de gestion à la pointe (espace client on line, dématérialisation de toutes les démarches, utilisation de supports numériques pour les états des lieux…) à une proximité et une disponibilité de tous les instants. Nous savons à quel point cette gestion « familiale » est rassurante et satisfaisante, et nous avons toujours de très bons retours, que ce soit de la part de nos propriétaires, mais aussi, et c’est là une grande satisfaction pour nous, de la part de nombreux locataires. Ces derniers sont pourtant, en règle générale, peu élogieux quant aux agences…

Nous accordons aussi  une garantie des loyers impayés  performante qui sécurise nos propriétaires-bailleurs.

Marie MIRALLES

Gérante Fondatrice agences MIRALLES IMMO